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北京高端市場活躍有機會走揚
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年以來，新建商品房市場持續低迷，特別是以剛需為主的北京郊區專案滯銷情況嚴重，價格下行預期明顯，然而北京7月份新建商品房成交均價卻上漲9.8%。鏈家地產首席分析師張月認為，北京限購有可能在8月末迎來首個政策週期，購買力輸入不足，剛需成交疲軟。7月份中低端項目成交比重下滑，30000元以上的高端項目成交比重則上升了6個百分點。新建商品房市場呈現結構性變化，未來以改善性需求為主的高端項目有望升溫。
根據鏈家地產市場研究部統計，2011年首7月份共入市94個專案，截至目前，成交總金額為349億元，其中，售價高於30000元以上的項目22個，共計回籠資金達到146億元，約占總銷售金額的42%。
張月認為，由於限購政策圈定了較為固定的購買人群，在階段性政策週期內，開發商為提早搶佔市場份額會增加入市項目數量，6月份是一個推盤高峰期，預計4季度初期會再次迎來下半年的供應高峰。然而，根據北京市房協公佈的資料顯示，首次購房比重達到88%，受剛需市場影響，新建商品房成交難以突破現有的疲軟狀態。與此相反，高端市場相對活躍，CPI連續兩月破六，高通脹情況下，購房者對房產的保值增值期望加強。
根據鏈家線上統計，7月份總價500萬以上的樓盤關注度環比上漲15%。改善性購房和希望一步到位的首次購房需求向市區回流，一方面拉高新建商品房成交均價，另一方面向開發商傳達市場結構調整的訊息。根據鏈家地產市場研究部統計，2011年1-7月份新建商品房供應量為30905套，其中高端項目供應僅5589套。以18%的供應量博取4成銷售資金，對於開發商來說，銷售壓力較小，回籠更加資金明顯，預計下半年高端專案入市比例將有所提升。
根據鏈家地產市場研究部統計，2011年8月7日第四塊面積超10萬的保障房項目入市， 2011年可售保障性住房供應達到1.5萬套，約占新建商品房供應量的5成。今年新入市的商品房成交量只有1.4萬套，與新建保障房成交比重接近1：1，隨著未來保障房入市量的增加，這一比重將有可能持續拉大。
張月認為，受限購政策影響，商品房市場成交低落，如果下半年限購向二、三線城市全面挺進，將嚴重制約開發商區域轉移銷售壓力的戰略佈局，全國房地產開發景氣指數很可能跌破100%，商品住宅市場將急劇收縮。同時，受政策主導，保障房建設速度加快，根據央行營管部公佈的資料顯示，今年上半年北京全部房地產開發貸款新增額為158.26億元，其中82.9%都投向了保障性住房，全市保障性住房開發貸款比年初增加131.2億元；此外，房企為融資需要增加保障房承建，商品房專案生產力相應減少，預計今年以後，商品房開工建設數量將有所減少。
張月認為，限購政策之所以能夠在短期內起到穩定房價的作用，主要是由於限定購買範圍，而要疏導城市化進程中長期形成的高房價和低購買力的矛盾，根本上還需要保障房來托底。受此影響，今後，在滿足基本住房需求的高密度低端市場，開發商將難以再形成競爭優勢，低端專案長期滯銷情況下，很可能轉而進行產品結構的調整，未來或向中高端佈局。
